L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur peut donner congé à son locataire, avec un préavis de 6 mois, pour un motif légitime et sérieux.
Des travaux envisagés par le propriétaire, dans la maison ou l’appartement pris en location, sont un motif légitime et sérieux.
Attention, si un juge est saisi, il faudra que le propriétaire prouve :
- sa réelle intention de réaliser les travaux
- que ces travaux empêchent le locataire de rester dans les lieux.
En revanche, la nécessité de réaliser les travaux n'est pas un critère.
Cette question va devenir un véritable enjeu pour les propriétaires compte tenu de l'augmentation des critères de décence de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 notamment pour les « passoires énergétiques ».
Auteur : Nicolas MICHELOT
Il aura fallu un arrêt de la Cour de Cassation 3ème Chambre Civile du 19 décembre 2024 n° 23 - 12652 pour que l'on soit fixé sur la méthode pour compter le délai de 10 jours de rétractation de l'article L271 - 1 du Code de la Construction de l'Habitation.
Cet article prévoit que tout acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de 10 jours. Délai qui commence à courir au lendemain de la première présentation de la lettre qui lui notifie l'achat d'un immeuble d'habitation.
La question qui était posée à la Cour de Cassation était de savoir s'il fallait cumuler le délai de l'article 641 du Code de Procédure Civile et les jours supplémentaires prévus par l'article L271-1.
La Cour répond que les deux articles ne se cumulent pas puisqu'ils ont la même vocation. Le délai de 10 jours commence à courir le lendemain de la première présentation de la lettre.
Aussi, dans cette espèce, le courrier recommandé avait été reçu par l'acquéreur le 4 septembre 2018 de sorte que son délai commençait à courir le 5 septembre 2018 et se terminait donc le 14 septembre 2018.
La rétractation effectuée le 15 septembre 2018 était hors délai et n'avait donc pas de valeur.
Auteur : Nicolas MICHELOT
Il s’agit de la question des « 5% » du solde de paiement des travaux ou du prix d’acquisition qui soulève de nombreuses interrogations mais qui fait aussi l’objet de croyances contraires car les réponses à ces questions sont différentes selon le type de contrat.
Aussi, il faut distinguer 3 cas.
Ø La retenue de 5% peut être faite dans le cadre d'un marché privé de travaux, entre le maitre d’ouvrage et l’entreprise de construction si le maître de l'ouvrage avait prévu dans son contrat d’entreprise, au visa de la loi du 16 juillet 1971, la possibilité de faire une consignation auprès d'un tiers désigné dans le contrat. Cette durée de consignation est normalement d'un an.
Ø Dans les contrats de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), l'acquéreur peut ne pas verser les 5% au promoteur mais uniquement en cas de non-conformité (et donc pas pour des réserves) et uniquement s'il consigne les 5% (article R 261 - 14 du code de la construction et de l'habitation et Cass. 3e chambre civile du 15 décembre 2010 numéro 09 – 67232)
Ø Dans les contrats de construction de maison individuelle (CCMI), et les articles L242-2 et R231-7 du code de la construction et de l’habitation prévoient explicitement la possibilité en cas de réserve dénoncée lors de la réception de consigner le solde des 5% du prix convenu. La Caisse des dépôts et consignations a même prévu une procédure spécifique pour ce type de contrat.
Auteur : Nicolas MICHELOT
Par arrêté du Préfet des Pyrénées Atlantiques du 21 octobre 2024, pris en application de l'article 140 de la loi ÉLAN, certaines communes du Pays Basque sont dotées d'un dispositif encadrant la fixation des loyers.
Les communautés concernées sont :
Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre-d’Irube, Urcuit, Urrugne, Ustaritz et Villefranque
Les critères pris en compte pour l'établissement des loyers de référence sont :
• le type de logement, maison ou appartement ;
• le type de location, non meublée ou meublée ;
• le nombre de pièces principales au sens de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation ;
• l’époque de construction : avant 1946, de 1946 à 1970, de 1971 à 1990, après 1990.
Les loyers de référence qui servent à cet encadrement ont été établis après une enquête réalisée par l'Observatoire Local des Loyers sur les 24 communes considérées et le territoire a été divisé en 3 zones
Le zonage est consultable sur le site de la préfecture des Pyrénées-Atlantiques
et la Communauté d'Agglomération du Pays Basque a mis en place un calculateur pour simuler le loyer de référence
Auteur : Nicolas MICHELOT
Dans un arrêt non publié au bulletin, rendu le 16 mai 2024 (pourvoi n° 22-19 830), la Cour de cassation a rappelé qu'avant la loi Pinel du 18 juin 2014, un bailleur ne pouvait transférer la charge d'une taxe légale à son locataire sans une clause explicite dans le bail.
Dans cette affaire, le bail commercial avait été signé le 18 décembre 2013 et était effectif à partir du 1er avril 2014, donc avant l'entrée en vigueur de la loi Pinel et de la réforme du droit des obligations de 2016. Le bail comportait une clause imposant au locataire de rembourser au bailleur toutes les charges, y compris les taxes, afin que le loyer soit net de toute dépense.
La Cour d'appel de Versailles avait jugé que cette clause obligeait le locataire à rembourser toutes les taxes, y compris celles d'enlèvement des ordures ménagères, et avait rejeté la demande du locataire de remboursement de ces taxes.
Cependant, la Cour de cassation a cassé cette décision en se basant sur l'article 1134 du code civil, affirmant que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ne peut être mise à la charge du locataire que par une clause claire et précise. Par conséquent, les baux commerciaux signés avant le 1er septembre 2014 devaient spécifiquement prévoir ce transfert de charge, faute de quoi le locataire n'était pas tenu de rembourser cette taxe.
Cette obligation est encore plus stricte aujourd'hui, car la loi Pinel exige que les baux conclus ou renouvelés à partir du 1er septembre 2014 contiennent un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances, avec leur répartition entre bailleur et locataire ( article L145-40-2 du code de commerce). Ce qui n'est pas explicitement mis à la charge du locataire incombe au bailleur, permettant au locataire de connaître clairement l'étendue de ses obligations lors de la signature du bail, évitant ainsi toute surprise.
Auteur : Julie Jacquot
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