Le contentieux de la vente ou comment éviter les litiges en cas de vente de biens immobiliers ?

Les contentieux liés aux ventes de biens immobiliers au Pays- Basque et Sud Landes, maison ou appartement, ont bien souvent des causes similaires : un problème de communication, et l’absence de preuve des informations qui ont été données.

Les contentieux lorsque la vente ne se réalise pas.

Le contentieux qui nait lorsque la vente ne se réalise pas est l’action du vendeur qui vient réclamer le montant de la clause pénale ou de l'indemnité d'immobilisation.

Pour éviter de tels contentieux, et cela relève l'obligation de conseil du notaire et de l’agent immobilier, il faudra être attentif à la rédaction des conditions suspensives, à leurs conditions de réalisation, à insérer des délais pour les différentes actions qui concourent à la réalisation de ces conditions suspensives et le sort du contrat, tant pour le vendeurs et acquéreurs en cas de dépassement de ces délais.

Par exemple un acquéreur qui n’a pas déposé un permis de construire dans le délai convenu peut être condamné au versement de la clause pénale qui avait été convenu

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 1 avril 2021, 20-14.194

Ou encore si les demandes de prêt n’ont pas été faites conformément à ce qui était prévu dans le compromis, tant sur la durée, le taux que le nombre de refus le montant de la clause pénale sera du.

Cass. 3e civ., 7-6-2011, n° 09-72.011 

Les contentieux lorsque la vente a été réalisée :

Lorsque la vente a été réalisée, les contentieux naissent lorsque l'acquéreur n'est pas satisfait de l'état du bien et pense qu'il a été trompé.

Pour éviter cela il est important pour les vendeurs d'évoquer au stade du compromis de vente les sinistres qui ont été subis par le bien immobilier, de préciser tous les travaux qui ont été effectués et d'évoquer les désordres majeurs (pas les défauts) mais surtout que cela se fasse par écrit envoyé au notaire et à l'acquéreur. L’acheteur, si c’est une condition de son achat, informera de ses intentions relatives à cette acquisition (ses projets).

Sinon le vendeur risque de subir une action en garantie des vices cachés ou en délivrance conforme, et même éventuellement une action fondée sur la garantie décennale due par le propriétaire de la maison qui a fait réaliser des travaux.

Par exemple un acquéreur ne peut venir reprocher l’inhabilité d’un bien acquis si l’acte notarié le désigne comme un atelier avec une grange attenante et non pas un appartement de type de loft (Cass civ 3ième , 10 mars 2015, 14-10099)

Il pourrait cependant être poursuivi pour dol en ayant caché des informations qui étaient déterminantes du consentement de son cocontractant (Cass civ 3ième, 06 juillet 2005, 01-03590).

Auteur : Nicolas MICHELOT