Bail commercial - Taxe foncière et fixation du loyer du bail renouvelé : l’usage n’est pas la norme

Dans un arrêt non publié du 8 février 2024 (n° 22-24268), la Cour de cassation rappelle deux principes qui s'appliquent dans le cadre de la fixation du loyer du bail renouvelé 

-  le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative déterminée, notamment, en ce qui concerne les obligations respectives des parties (article L145-33 code de commerce) ;

- l es obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci s'est déchargé (sans contrepartie) sur le locataire constituant un facteur de diminution de la valeur locative (article R145-8 du code de commerce)

Dès lors, dans les baux où la taxe foncière a été mise à la charge du locataire alors qu'il s'agit d'une charge incombant légalement au bailleur, la valeur locative doit être réduite.

C'est la raison pour laquelle la Cour de Cassation casse l'arrêt d'appel qui, pour débouter le locataire, s'était appuyée sur un rapport d'expertise selon lequel il était d'usage que la taxe foncière soit mise à la charge du locataire et qui avait pris pour comparaison des baux mettant la taxe foncière à la charge du locataire.

L'usage ne devient pas la norme : s'il est vrai que la taxe foncière est effectivement mise à la charge du locataire, cela demeure conventionnelle, c'est-à-dire l'accord des parties. La loi ne l'imposant pas, il s'agit bien d'une charge supplémentaire pour le locataire qu'il peut donc faire valoir pour faire baisser le montant de la valeur locative.

Rappelons enfin que, dans la même idée, viendront en diminution de la valeur locative : les restrictions à la jouissance des lieux, ou les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour le locataire depuis la dernière fixation du prix.

Auteur : Julie Jacquot